Avocat pour syndicat de copropriété au Québec

Syndicats de copropriété

Un outil que le syndicat
est seul à posséder.

Lorsqu’un copropriétaire cesse de payer ses charges communes, le déficit ne disparaît pas : il se répartit sur les autres. Le syndicat dispose pourtant d’un levier que peu de créanciers possèdent, l’hypothèque légale sur la fraction du copropriétaire en défaut.

Encore faut-il l’inscrire correctement, pour les bons montants et dans les bons délais. Une hypothèque légale mal calculée ou laissée s’éteindre trois ans après son inscription prive le syndicat de sa meilleure garantie, et le conseil d’administration doit alors expliquer la perte à l’assemblée.

Nous accompagnons les syndicats de copropriétaires et les gestionnaires d’immeubles sur l’ensemble de la chaîne : le calcul de la créance, l’avis au copropriétaire, l’inscription au registre foncier, la radiation après paiement, et les recours lorsque l’inscription ne suffit pas.

Le régime de la copropriété divise, l’hypothèque légale du syndicat et les recours hypothécaires sont prévus au Code civil du Québec, notamment à son article 2729, et leur exercice devant les tribunaux relève du Code de procédure civile.

Hall d’entrée d’un immeuble en copropriété

Ce que nous faisons

De l’avis au copropriétaire
jusqu’à la vente en justice.

Hypothèque légale pour charges communes

Calcul de la créance exigible, avis au copropriétaire, rédaction et inscription de l’avis d’hypothèque légale au registre foncier, puis radiation une fois le compte réglé. Le montant inscrit doit correspondre à ce que la loi permet, ni plus ni moins.

Recouvrement des charges impayées

Mise en demeure, entente de paiement lorsqu’elle est réaliste, demande en justice et exécution du jugement. Voyez aussi notre recouvrement de créances pour la mécanique de la saisie et de l’exécution.

Recours hypothécaires

Lorsque l’inscription ne produit pas de paiement : préavis d’exercice publié au registre foncier, délai de délaissement, puis vente sous contrôle de justice ou prise en paiement. Chaque étape est formaliste et un vice de forme fait reprendre le processus.

Franchises d’assurance et dégâts d’eau

Réclamation de la franchise au copropriétaire lorsque le sinistre provient de sa partie privative, analyse de la déclaration de copropriété et de la police, constitution de la preuve et suivi du dossier jusqu’au recouvrement.

Litiges avec les entrepreneurs

Travaux de réfection mal exécutés, dépassements facturés, malfaçons et vices de construction, retenues contestées. Le syndicat se retrouve des deux côtés : parfois créancier d’un copropriétaire, parfois défendeur d’un entrepreneur.

Conseil au conseil d’administration

Avis juridiques sur l’application et la modification de la déclaration de copropriété, préparation des assemblées et des résolutions, injonctions pour faire cesser un usage interdit, et accompagnement des gestionnaires d’immeubles au quotidien.

Services

Hypothèques légales pour charges impayées
Recouvrement des charges communes
Recours hypothécaires
Réclamation de la franchise d’assurance
Litiges avec les entrepreneurs

Questions fréquentes

Ce qu’on nous demande le plus.

À partir de quand le syndicat peut-il inscrire une hypothèque légale?

Dès que le copropriétaire est en défaut depuis plus de trente jours de payer sa quote-part des charges communes ou sa contribution au fonds de prévoyance. L’hypothèque légale du syndicat grève alors sa fraction et peut être inscrite pour les sommes dues de l’année financière en cours et des trois années qui suivent, suivant l’article 2729 du Code civil du Québec.

L’hypothèque légale suffit-elle à faire payer le copropriétaire?

Souvent, oui : inscrite au registre foncier, elle bloque en pratique toute vente ou tout refinancement de l’unité, et le notaire exige sa radiation à la clôture. Lorsqu’elle ne suffit pas, le syndicat peut exercer ses recours hypothécaires, qui commencent par un préavis d’exercice publié au registre foncier.

Combien de temps l’hypothèque légale reste-t-elle valable?

Elle s’éteint trois ans après son inscription si le syndicat n’a pas publié entre-temps une action contre le copropriétaire ou un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. C’est un délai à inscrire au calendrier du conseil dès l’inscription, parce qu’il ne se rappelle pas tout seul.

Le syndicat peut-il récupérer la franchise d’assurance après un dégât?

Lorsque le sinistre provient de la partie privative d’un copropriétaire ou d’un bien dont il a la garde, le syndicat peut lui réclamer la franchise. Le fondement, le montant réclamable et la preuve à constituer varient selon la déclaration de copropriété, la police et les circonstances du sinistre, d’où l’intérêt d’une analyse avant l’envoi de la réclamation.

Accompagnez-vous aussi les gestionnaires d’immeubles?

Oui. Nous travaillons avec les gestionnaires comme avec les conseils d’administration : avis juridiques, lettres de mise en demeure, dossiers de recouvrement en série, litiges avec les entrepreneurs et préparation des assemblées. Le gestionnaire reste l’interlocuteur quotidien, le syndicat demeure le client.

Deux textes utiles au conseil d’administration : la mise en demeure, première étape de presque tous les dossiers de charges impayées, et notre recouvrement de créances pour la suite de la procédure.