Trois catégories d’activités sont exclues du Programme des entrepreneurs et du Programme des travailleurs autonomes. L’immobilier est celle qui demande le plus d’attention : le libellé vise le commerce, la location, le courtage, le développement ou l’aménagement. Tout projet qui tire l’essentiel de ses revenus d’un immeuble mérite une analyse avant le dépôt.
Ce que vise l’exclusion sectorielle
Trois catégories d’activités sont exclues du Programme des entrepreneurs et du Programme des travailleurs autonomes. L’immobilier est celle qui demande le plus d’attention, parce que le libellé est large : il couvre le commerce, la location, le courtage, le développement ou l’aménagement dans le domaine de l’immobilier.
Tout projet qui tire l’essentiel de ses revenus d’un immeuble mérite donc une analyse avant le dépôt, qu’il s’agisse d’un démarrage d’entreprise ou d’une reprise.
La liste officielle
Le Ministère énumère les mêmes secteurs inadmissibles au volet 2 Démarrage d’entreprise et au volet 3 Repreneuriat. La même liste s’applique au Programme des travailleurs autonomes.
| Catégorie exclue | Activités visées par le libellé |
|---|---|
| Prêt et encaissement | Prêts sur salaire, encaissement de chèques ou prêts sur gage. |
| Produits et services sexuels | Production, distribution ou vente de produits pornographiques ou sexuellement explicites, et services liés à l’industrie du sexe : danse nue ou érotique, escorte, massages érotiques. |
| Immobilier | Commerce, location, courtage, développement ou aménagement dans le domaine de l’immobilier. |
Cette liste provient de l’annexe E du Règlement sur l’immigration au Québec, à laquelle renvoie l’article 49.
Lire chaque mot de l’exclusion immobilière
Chaque verbe du libellé vise une activité distincte. C’est mot par mot que se fait l’analyse d’un projet qui touche à un immeuble.
| Verbe du libellé | Activité visée |
|---|---|
| Commerce | L’achat et la revente d’immeubles. |
| Location | L’exploitation d’immeubles pour en tirer des loyers. |
| Courtage | L’intermédiation dans les transactions immobilières. |
| Développement et aménagement | La promotion, le lotissement et la mise en valeur de terrains ou de bâtiments. |
L’immobilier soulève par ailleurs d’autres questions pour les personnes qui ne sont pas canadiennes : voyez notre texte sur l’achat d’une résidence par des non-Canadiens.
Analyser l’activité réelle
Le nom de l’entreprise ou un code d’activité ne suffit pas. L’analyse porte sur l’activité réellement exercée. Nous examinons notamment les éléments suivants.
Les revenus
La répartition des revenus aux états financiers.
Nous regardons en particulier la part des loyers.
Les actifs et les contrats
Les actifs principaux de l’entreprise et leur utilisation.
Les contrats en vigueur avec les clients.
Le modèle d’affaires
Le modèle décrit au plan d’affaires ou au plan de relève.
L’activité déclarée
L’activité inscrite au registre des entreprises.
Une incohérence avec le plan soulève des questions.
Le code d’activité économique au registre
Au registre des entreprises, le code d’activité économique (CAE) est un code à quatre chiffres qui figure à la description de l’état de renseignements. Chaque établissement indique ses deux principales activités. Ce code sert à des fins statistiques, mais une incohérence avec le plan soulève des questions.
Si le code ne reflète pas l’activité réelle, il doit être corrigé par une déclaration de mise à jour. Modifier le code pour masquer une activité immobilière serait une erreur grave : le Ministère peut rejeter une demande lorsqu’un renseignement faux ou trompeur lui est transmis.
Le cas des travailleurs autonomes
La même exclusion s’applique au Programme des travailleurs autonomes. Un courtier immobilier ou un promoteur ne peut donc pas y fonder sa demande.
Ce programme exige notamment au moins deux ans d’expérience de travail autonome dans votre profession au cours des cinq dernières années, hors secteur inadmissible.
Comment MEKA AVOCAT intervient
Nous analysons l’admissibilité sectorielle avant tout engagement. Si l’activité réelle de l’entreprise visée tombe dans un secteur exclu, nous vous le disons avant que vous engagiez des frais, plutôt que de monter un dossier qui ne tiendra pas. Nos interventions comprennent notamment :
- L’analyse de l’activité réelle de l’entreprise visée ou projetée.
- La structure d’acquisition.
- La vérification diligente juridique, ciblant les revenus de location et les activités secondaires.
- La rédaction de l’offre d’acquisition et des documents de clôture.
- La coordination avec nos partenaires CPA et fiscalistes pour lire les états financiers.
- L’arrimage avec l’organisme spécialisé en repreneuriat et le courtier, et l’analyse du contrat de franchise, s’il y a lieu.
Textes et sources
Cet article s’appuie sur le Règlement sur l’immigration au Québec, en particulier son annexe E et son article 49, sur les pages des conditions du volet 2, du volet 3 et du Programme des travailleurs autonomes publiées par le ministère de l’Immigration, de la Francisation et de l’Intégration, et sur les pages du registre des entreprises décrivant l’état de renseignements et les codes d’activité économique.
Questions fréquentes
Une entreprise de rénovation est-elle visée?
Une entreprise qui rénove pour ses clients vend un service. Une entreprise qui achète, rénove et revend des immeubles fait du commerce immobilier.
Changer le code d’activité au registre règle-t-il le problème?
Non. L’analyse porte sur l’activité réelle, et une déclaration inexacte expose votre demande à un rejet.
La liste est-elle la même au volet 2 et au volet 3?
Oui. Le Ministère énumère les mêmes secteurs inadmissibles dans les deux volets, et la même liste s’applique au Programme des travailleurs autonomes.
Où cette liste est-elle prévue?
À l’annexe E du Règlement sur l’immigration au Québec, à laquelle renvoie l’article 49.
Votre projet touche-t-il de près ou de loin à l’immobilier?
L’admissibilité sectorielle se tranche avant de signer une offre ou de déposer une demande. Une rencontre permet de lire l’activité réelle de l’entreprise visée et de vous dire franchement si le projet tient.
Pour la suite : le volet 3 Repreneuriat, le Programme des travailleurs autonomes et l’achat d’une résidence par des non-Canadiens.
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Avocat, membre du Barreau du Québec depuis 2014, fondateur de MEKA AVOCAT. Ce texte présente de l’information juridique générale : il décrit des règles qui s’appliquent au plus grand nombre, non la solution d’un cas particulier, et ne remplace pas un avis sur votre situation.
