Jusqu’au 1er janvier 2027, la plupart des non-Canadiens ne peuvent pas acheter de résidence dans les villes canadiennes. L’entrepreneur titulaire d’un permis de travail fait toutefois partie des exceptions, à deux conditions précises. Voici ce que prévoient la loi fédérale et son règlement, ainsi que la règle québécoise propre aux terres agricoles.
Qui est visé par l’interdiction
La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens vise d’abord les personnes qui ne sont ni citoyennes canadiennes ni résidentes permanentes. Elle vise aussi les sociétés.
- La société étrangère : une société constituée hors du Canada.
- La société canadienne non cotée : une société canadienne non cotée en bourse contrôlée par un non-Canadien.
- Le seuil de contrôle : 10 % ou plus de la valeur des capitaux propres ou des droits de vote, ou un contrôle de fait (Règlement, art. 1 et 2).
Autrement dit, acheter par l’intermédiaire de votre société québécoise ne contourne pas l’interdiction si vous en détenez 10 % ou plus.
Quels immeubles sont visés
L’interdiction ne couvre pas tout le parc immobilier. Sa portée dépend du type d’immeuble, de sa localisation et de la fin poursuivie par l’acquisition.
| Immeuble | Visé par l’interdiction | Source |
|---|---|---|
| Immeuble résidentiel dans une région métropolitaine de recensement ou une agglomération de recensement | Oui | Règlement, art. 3 |
| Immeuble résidentiel situé hors de ces zones | Non | Règlement, art. 3 |
| Acquisition d’un immeuble résidentiel à des fins de développement | Non, l’acquisition est exemptée | Règlement, art. 4 |
| Terrain vacant zoné résidentiel ou mixte | Non, depuis les modifications de 2023 | SCHL |
| Immeuble commercial ou industriel servant à exploiter l’entreprise | Non | Loi |
L’exception du permis de travail
Le titulaire d’un permis de travail, ou la personne autorisée à travailler sans permis, peut acheter malgré l’interdiction. Deux conditions s’ajoutent au statut, et le moment de la vérification compte autant que les conditions elles-mêmes.
Le statut
Un permis de travail valide, ou une autorisation de travailler sans permis.
183 jours
L’autorisation doit être encore valide pendant au moins 183 jours à la date de l’achat.
Un seul immeuble
L’exception ne joue que si l’acheteur n’a acheté qu’un seul immeuble résidentiel.
Le moment de la vérification
Le règlement assimile à un achat l’acquisition d’un intérêt, avec ou sans conditions.
Par prudence, nous vérifions la validité restante du permis dès l’acceptation de la promesse d’achat, et non seulement à la signature de l’acte de vente.
Pour l’entrepreneur, cette exception s’ouvre généralement avec le permis de travail obtenu grâce à l’avis d’intention de sélection dans le volet 2 du Programme des entrepreneurs. La durée de ce permis devient donc un élément de planification immobilière.
Les autres exceptions
Deux autres exceptions existent. La première est rarement utile à l’entrepreneur, la seconde ne dépend pas d’un achat.
- Les étudiants : l’exception exige cinq années de déclarations de revenus, au moins 244 jours de présence par année pendant cinq ans et un prix d’au plus 500 000 $.
- Les transferts : ceux qui résultent d’un décès, d’un divorce, d’une séparation ou d’un don.
Ces exceptions proviennent du Règlement, art. 4 et 5.
Les sanctions
Le non-Canadien qui achète en contravention de la loi, et toute personne qui l’aide ou l’incite sciemment, s’expose à une amende. Un tribunal peut aussi ordonner la vente de l’immeuble (Règlement, art. 7).
L’immeuble de l’entreprise et le piège du secteur immobilier
Un immeuble commercial ou industriel acheté pour exploiter votre entreprise n’est pas un immeuble résidentiel au sens de la loi. L’interdiction ne s’y applique pas.
L’erreur inverse existe aussi : croire qu’un immeuble locatif peut constituer « l’entreprise » du projet d’immigration. Le Programme des entrepreneurs et le Programme des travailleurs autonomes excluent le commerce, la location, le courtage, le développement et l’aménagement dans le domaine de l’immobilier. Nous détaillons cette limite dans notre texte sur les secteurs inadmissibles au Programme des entrepreneurs.
La durée de l’interdiction
En février 2024, le gouvernement fédéral a prolongé l’interdiction jusqu’au 1er janvier 2027. Nous mettrons cet article à jour dès que le gouvernement aura annoncé les règles applicables après cette date.
Les terres agricoles : une règle québécoise distincte
Indépendamment de l’interdiction fédérale, la Loi sur l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents oblige la personne qui ne réside pas au Québec à obtenir l’autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec.
Pour être considéré comme résidant au Québec au sens de cette loi, il faut notamment y avoir séjourné au moins 1 095 jours au cours des 48 mois précédant l’acquisition. Un projet d’entreprise agricole doit donc intégrer cette autorisation dès le départ.
Comment MEKA AVOCAT intervient
Avant toute promesse d’achat, nous vérifions votre statut et la durée de votre permis, la nature de l’immeuble, sa localisation et la structure d’achat envisagée, puis nous travaillons avec votre notaire et votre prêteur. Si l’achat n’est pas permis aujourd’hui, nous vous le disons et nous vous aidons à planifier le bon moment.
Textes et sources
Cet article s’appuie sur la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens et son règlement d’application (DORS/2022-250), sur l’annonce de prolongation publiée par Finances Canada en 2024, sur les précisions de la Société canadienne d’hypothèques et de logement au sujet des modifications de 2023, sur la Loi sur l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents telle que modifiée en 2013, et sur la page de Québec.ca consacrée au volet 2 du Programme des entrepreneurs.
Questions fréquentes
Le type de permis de travail compte-t-il?
Le règlement vise le titulaire d’un permis de travail ou la personne autorisée à travailler sans permis. Ce qui compte, c’est la validité restante d’au moins 183 jours et la limite d’un seul immeuble résidentiel.
Puis-je acheter une résidence par ma société québécoise?
Non, si vous en détenez 10 % ou plus ou si vous la contrôlez de fait : la société est alors elle-même visée par l’interdiction.
Puis-je acheter une maison hors des grandes villes?
Oui, si elle est située hors d’une région métropolitaine ou d’une agglomération de recensement, puisque l’interdiction ne s’y applique pas.
Jusqu’à quand l’interdiction s’applique-t-elle?
Jusqu’au 1er janvier 2027, à la suite de la prolongation annoncée en février 2024. Les règles applicables après cette date n’ont pas encore été annoncées.
Vous envisagez un achat résidentiel pendant votre parcours d’immigration?
La vérification se fait avant la promesse d’achat, pas la veille de la signature chez le notaire. Une rencontre permet de valider votre statut, la validité restante de votre permis, la nature de l’immeuble et la structure d’achat envisagée.
Pour la suite : le volet 2 Démarrage d’entreprise, les secteurs inadmissibles du Programme des entrepreneurs, et notre accompagnement en démarrage d’entreprise.
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Avocat, membre du Barreau du Québec depuis 2014, fondateur de MEKA AVOCAT. Ce texte présente de l’information juridique générale : il décrit des règles qui s’appliquent au plus grand nombre, non la solution d’un cas particulier, et ne remplace pas un avis sur votre situation.
