Immobilier commercial

L’actif qu’on oublie
dans une transaction.

Le bail commercial est le contrat le plus lourd de conséquences pour un commerce établi, et le plus souvent négligé. Il est rédigé par le locateur, à son avantage, et ses effets se mesurent sur des années.

Il devient déterminant au moment d’une transaction : une clause de changement de contrôle mal lue peut donner au locateur un droit de veto sur la vente de votre entreprise, ou déclencher une hausse de loyer au pire moment.

Nous intervenons sur la négociation et la révision des baux, sur l’achat et la vente d’immeubles commerciaux, et sur les ententes entre copropriétaires d’un même immeuble.

Tout se joue ici sur le Code civil du Québec, qui régit la formation, l’exécution et l’extinction des contrats, et sur ce que les parties ont pris la peine d’écrire.

Entente conclue autour d’une table de réunion

Ce que nous faisons

Lire le bail
comme le fera l’acheteur.

Négociation de bail

Durée et options de renouvellement, loyer de base et loyer additionnel, travaux et allocation du locateur, exclusivité d’usage, sous-location et cession.

Révision avant transaction

Clause de changement de contrôle, consentement du locateur, cautionnements personnels, obligations de remise en état. Ce que la vérification diligente doit absolument couvrir.

Cession et sous-location

Obtenir le consentement du locateur, négocier la libération du cédant, encadrer la responsabilité résiduelle. Un cédant mal libéré reste tenu jusqu’à la fin du terme.

Achat et vente d’immeubles

Promesse d’achat, conditions, vérifications au registre foncier, servitudes, conformité municipale, environnement, ajustements et clôture chez le notaire.

Ententes entre copropriétaires

Convention d’indivision ou déclaration de copropriété, gestion des parties communes, répartition des charges, mécanismes de sortie.

Différends locatifs

Défaut de paiement, travaux non exécutés, troubles de jouissance, résiliation. La mise en demeure est souvent la première étape utile.

Services

Baux commerciaux et ententes de location
Offres de location
Cessions de bail et sous-locations
Renouvellements et options
Promesses d’achat d’immeuble

Questions fréquentes

Ce qu’on nous demande le plus.

Le bail commercial est-il encadré comme le bail résidentiel?

Non. Le bail résidentiel bénéficie de règles protectrices d’ordre public. Le bail commercial relève essentiellement de la liberté contractuelle : ce qui est écrit s’applique, même si c’est déséquilibré.

Le locateur peut-il refuser une cession de bail?

Cela dépend du texte. La plupart des baux exigent le consentement du locateur, parfois sans obligation de motiver le refus. C’est le point à vérifier en priorité avant toute vente d’entreprise.

Qu’est-ce que le loyer additionnel?

La part des taxes, assurances, entretien des parties communes et frais de gestion refacturée au locataire. Elle peut représenter une fraction importante du coût réel et sa méthode de calcul mérite d’être vérifiée.

Faut-il faire réviser un bail avant de le signer?

Oui, et avant plutôt qu’après. Une fois signé, un bail commercial se renégocie rarement autrement qu’au renouvellement, c’est-à-dire des années plus tard.

Pour aller plus loin : le bail commercial, l’actif qu’on oublie dans une transaction. Si une vente d’entreprise est en cause, voyez aussi la vérification diligente.